Calcul des frais de notaire pour un bien immobilier

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Ce qu'on appelle « frais de notaire » sont en réalité des « frais d'acquisition » dus lors d'une transaction immobilière.

Les frais de notaire sont un abus de langage puisqu'ils sont surtout composés de taxes qui reviennent à l'État et non au notaire. On les appelle frais de notaire car on les paye au notaire qui les reverse à l'État (ils sont de l'ordre de 7,6 % du prix de vente, à la charge de l'acheteur).

Il n'y a pas de pourcentage des frais de notaire déterminé pour toute transaction. Il est variable selon le montant de votre achat : plus ce montant est bas, plus les frais, sont élevés en pourcentage, inversement, plus le montant de l'acquisition est fort, plus ces frais sont proportionnellement bas.

Frais de notaire = 1,9 % d'honoraires et 5,7 % de taxes

Les frais de notaire sont composés de :

• Honoraires et débours du notaire : autour de 1,9 % du montant du bien.
• Pour les logements anciens : 5,7 % de taxes appelés droits d'enregistrement ou droits de mutation.

Pour les logements neufs, le client doit aussi s'acquitter de la TVA de 19,6 %, qu'il paye avec le prix au vendeur du logement. Dans ce cas, il n'y a pas de droits d'enregistrement mais une taxe de publicité foncière, d'un montant moindre. Les frais de notaire moyens sont alors de 3,15 %.

Dans le cas où l'achat est financé par un emprunt avec une garantie hypothécaire, comptez entre 0,5et 2 % du prix du bien, en frais de notaire supplémentaires.

À savoir : la commission éventuelle de l'agence immobilière n'entre pas dans le montant du bien. Vous ne payerez pas de frais de notaire dessus.

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Les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur

Les frais de notaire sont par défaut à la charge de l'acheteur, sauf lorsque le prix négocié par l'acheteur est « acte en main ».

Toutefois, si la vente concerne un bien hypothéqué, le notaire devra radier l'inscription de cette hypothèque. Cet acte de mainlevée sera alors à la charge du vendeur et non de l'acheteur. Il en coûtera environ 0,5 % à 0,6 % du montant du prêt.

Les honoraires de notaire sont réglementés, pas faciles à négocier...

Les frais d'acquisition sont versés au notaire (c'est pour cela qu'on parle de « frais de notaire »), mais ils comprennent plusieurs éléments distincts :

• Les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Ce sont des taxes donc non négociables.
• Les débours. Ce sont les frais engagés par le notaire, et qui devront lui être remboursés. Vérifiez ce que vous pouvez faire vous-même sans le déléguer au notaire : ce sera autant de moins à lui verser.
• Les honoraires et émoluments. C'est la rémunération du notaire, et elle est soumise à la TVA de 19,6 %. Les honoraires sont pour une large partie réglementés, mais négociables à la marge :
  • Les honoraires dus à la « négociation » sont toujours négociables (article 11 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires). Le tarif officiel (5 % HT de la valeur du bien pour la tranche inférieure à 45 735 €, et 2,5 % HT au-delà) est un maximum et non une obligation.
  • La tranche qui dépasserait les 80 000 € est entièrement négociable.
  • Les honoraires dus au service de conseil juridique sont également négociables.

Vérifiez auprès de votre notaire ce qu'il vous facture au titre de ses consultations juridiques et des frais de négociation !

Dans le cas où deux notaires interviennent, le notaire de l'acheteur et celui du vendeur, les notaires se répartissent entre eux les honoraires et il n'y a donc pas de doublement des frais de notaire pour l'acheteur.

Réduire les frais de notaire, une astuce

Si vous achetez un bien immobilier qui comporte une cuisine ou une salle de bain équipées, des stores, ou encore si l'ancien propriétaire laisse des meubles, estimez leur montant et sortez-les du montant de l'achat du bien immobilier.

Exemple : vous achetez un bien de 200 000 € avec une cuisine équipée. Dans l'acte de vente, demandez au notaire d'inscrire l'achat d'un bien immobilier pour 190 000 €, et d'un bien mobilier (la cuisine) pour 10 000 €. Vous ne paierez les frais de notaire que sur les 190 000 €.

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