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Tout sur le LMNP

Vous louez un ou plusieurs biens meublés et les loyers perçus sont inférieurs à 23 000 ¤/an et 50 % de vos revenus ? Vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel, et pouvez dès lors bénéficier de déductions de charges, remboursement de TVA et crédit d'impôt. Ce guide vous aidera à mieux comprendre pour bien choisir.

Comment réduire vos impôts en LMNP ?

  • Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers.
  • Vous les louez meublés.
  • Si la somme des loyers que vous percevez est inférieure à 23 000¤ TTC par an et que cette somme est inférieure à 50% de votre revenu global, vous avez le statut de Loueur Meublé NON Professionnel, sinon vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP).
  • Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Voir imposition LMNP

La fiscalité LMNP génère l'avantage fiscal suivant :

Vous pouvez déduire les charges et donc « annuler vos revenus locatifs » ; vous n'êtes pas imposé :

  • Vous pouvez déduire l'ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, taxes...) de vos revenus locatifs.
  • Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement.

Et dans certains cas (résidence avec services) vous pouvez en plus vous faire rembourser la tva que vous avez payée en achetant le bien.

À partir de 2012, vous ne pouvez plus être en « déficit foncier » sur votre activité LMNP. Les déficits ne sont plus déductibles que des revenus de même nature, donc des revenus des locations meublées, et ce pendant 10 ans.

Après la période de déficit

Quand vous aurez fini de payer les intérêts, vous ne serez plus en déficit et donc vous devrez payer des impôts sur les revenus locatifs. Deux régimes fiscaux sont possibles, statut micro-entreprise ou bien au « réel ».

  • Si les loyers ne dépassent pas 32 000 euros :
    • Le statut « micro-entreprise », vous fait bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges.
    • Vous êtes donc taxé sur seulement la moitié des loyers.
    • Avec le régime du « réel simplifié », vous pouvez imputer le montant exact des charges.
  • Au-delà de 32 000 euros, le régime réel simplifié s'impose
    • La plus-value immobilière est imposable au taux de 19 % plus 13,50 % de prélèvements sociaux.
    • Elle bénéficie d'un abattement de 2 % par année de détention au-delà de la cinquième (exonération à partir de la 30e année de possession du bien).

Questions / Réponses avec ComprendreChoisir.com

Consultez les questions de nos internautes et les réponses de nos spécialistes.

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    par Yan, le 05/04/2011

    « pour un particulier qui veut louer une partie de sa résidence principale en meublé touristique saisonnier ou en chambre d'hotes comment calculer l'imp... »

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    «  »

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    par patounet, le 07/05/2009

    « 1./ Est-ce que je peux ajouter en déclaration d'impots une plus-value après vente sur une assurance vie à une moins-value après vente sur une autre ? ... »

    Réponse de patounet , le 08/05/2009

    « Merci, je regarde. »

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    par gensumus, le 26/10/2009

    « Considérons une personne ayant ouvert plusieurs contrats d'assurance vie avec le même bénéficiaire pour ces différents contrats. La question porte sur... »

    Réponse de , le

    «  »

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    par libellule68, le 05/10/2009

    « Je suis le bénéficiaire d'une assurance vie. La personne titulaire du contrat ( avec qui je n'ai aucun lien de parenté ) a 2 enfants avec qui il n'a p... »

    Réponse de lebonplacement.com , le 06/10/2009

    « Afin de pouvoir vous apporter une réponse plus précise, il faut étudier la clause bénéficiaire du contrat, la question est de savoir si vous êtes le seul bénéficiaire du contrat à la souscription...?  »

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    par qaribou, le 07/04/2010

    « J'ai un contrat datant de plus de 8 ans, mais des versements ont été effectués jusqu'à récemment. Comment s'exercera la fiscalité sur ces derniers en ... »

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    « Globalement, effectivement, il vaut mieux alimenter un ancien contrat pour bénéficier au mieux de l'ancienneté fiscale. Sous réserve toutefois que votre contrat soit suffisamment performant. Frais de gestion sur versements (3% maxi) et annuel raison... »

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