Comment investir en loi Pinel ?

La loi Pinel vous permet d’obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts en investissant dans l’immobilier neuf. Mais comment acheter un appartement en loi Pinel ? Où acheter ce bien immobilier ? Comment bien investir pour rester éligible ? Quel est l’intérêt de ce dispositif de défiscalisation ?

Comment acheter un appartement en loi Pinel ?

Les particuliers qui résident fiscalement sur le territoire français et les SCI peuvent acheter un logement en loi Pinel. Mais investir en loi Pinel et bénéficier d’une réduction fiscale nécessite de respecter d’autres conditions.

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Où acheter avec la loi Pinel ?

Avec la loi Pinel, le gouvernement cherche à encourager la construction de logements neufs dans des zones tendues, c’est-à-dire dans des secteurs géographiques où la demande est supérieure à l’offre en logements (zones A bis, A et B1).

L’administration a segmenté la carte de France en différentes zones, de la plus tendue à la moins tendue : A Bis, A, B1, B2 puis C.

 

Découpage Villes Éligibilité à la loi Pinel depuis 2019
Zone A Bis Paris et 76 villes de la petite couronne. Oui
Zone A Une grande partie de l’Île-de-France, Lille, Lyon, Montpellier, Marseille et plus largement la Côte d’Azur, ainsi que la portion française de l’agglomération genevoise. Oui
Zone B1 Le reste des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, la Corse ainsi que les départements et régions d’outre-mer (DROM). Oui
Zone B2 Les communes de plus de 50 000 habitants et les villes qui bénéficient d’un agrément préfectoral spécifique. Non
Zone C Les zones non occupées par les précédentes. Non

 

Comment bien investir en loi Pinel ?

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut répondre à un ensemble de conditions, notamment la location d’un appartement neuf qui respecte la Réglementation Thermique 2012 et bientôt la RE 2020.

Bon à savoir : Depuis début 2021, il n’est plus possible d’acheter une maison neuve pour la louer avec le dispositif fiscal Pinel. 

Les propriétaires bailleurs doivent également respecter un plafond de loyer qui dépend de la zone Pinel. Voici ceux de 2020 : 

 

 Zone Pinel  Barème Pinel en 2021
Zone A Bis 17,43 € par m²
Zone A 12,95 € par m²
Zone B1 10,44 € par m²

 

Les investisseurs doivent calculer le plafond maximum selon la formule suivante : barème Pinel de la zone x surface habitable x coefficient Pinel [0,7 + 19/S (S = la surface du bien)].

Ils doivent aussi choisir des locataires qui perçoivent des salaires inférieurs à certains plafonds

Les plafonds 2020 : 

 

Composition du foyer fiscal des locataires Plafonds de revenus pour la zone A Plafonds de revenus pour la zone A Bis Plafonds de revenus pour la zone B1
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 €
+ 1 personne à charge 69 105 € 75 361 € 50 349 €
+ 2 personnes à charge 82 776 € 89 976 € 60 783 €
+ 3 personnes à charge 97 991 € 107 053 € 71 504 €
+ 4 personnes à charge 110 271 € 120 463 € 80 584 €
Personne à charge supplémentaire + 12 286 € + 13 421 € + 8 990 €

 

Exemple : 

En zone Abis, un investisseur qui loue son logement en 2020 à un couple sans enfant doit s’assurer que les revenus de ces futurs locataires ne dépassent pas 57 489 €.

Pour que leurs logements soient éligibles au dispositif Pinel, les loueurs doivent aussi vérifier qu’il s’agit bien de la résidence principale de leur(s) locataire(s).

Bon à savoir : pour rester éligible, le logement doit être loué durant la 1re année qui suit la remise des clefs du logement, ou bien 1 an après la date de son acquisition s’il était déjà construit au moment de son achat.

Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?

La loi Pinel permet de bénéficier jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôts. La réduction est plafonnée à un investissement de 300 000 € et à un prix d’achat de 5 500 €/m2

La défiscalisation atteint :

  • 12 % du prix du logement pour une mise en location de 6 ans ;
  • 18 % du prix du logement pour une mise en location de 9 ans ;
  • 21 % du prix du logement pour une mise en location de 12 ans.

L’intérêt d’un tel investissement dans l’immobilier dépend surtout de votre tranche marginale d’imposition (TMI).

 

Tranche du revenu 2020 par part de quotient familial Taux d’imposition en 2021
10 084 € et moins 0 %
de 10 084 à 25 710 € 11 %
de 25 710 à 73 516 € 30 %
de 73 516 à 158 122 € 41 %
Plus de 158 122 € 45 %

 

Si vos revenus imposables annuels sont inférieurs à 10 084 €, votre intérêt fiscal est nul, puisque vous ne payez pas d’impôt. En revanche, à partir de la tranche marginale d’imposition à 11 %, l’investissement dans un logement Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en obtenant une réduction sur vos impôts. Au final, vous avez donc l’opportunité de développer votre patrimoine sans avoir à réaliser d’effort d’épargne : votre mensualité de crédit immobilier pourra être couverte par le loyer que vous percevrez et par votre réduction d’impôts.