La réduction d’impôt en loi Pinel

63 000 euros d’économie d’impôts sur 12 ans : c’est la promesse de la loi Pinel, dispositif fiscal proposé par le gouvernement français aux particuliers. En contrepartie de l’achat d’un bien neuf ou rénové mis sur le marché locatif pendant au moins 6 ans, les ménages imposables peuvent ainsi bénéficier d’une considérable réduction d’impôts. Ils doivent pour cela respecter diverses conditions, notamment celles de la localisation du bien, d’un loyer inférieur au plafond fixé par la loi et de locataires situés sous certains seuils de revenus. Le montant de la défiscalisation sera alors calculé selon le prix d’achat du bien et la durée de mise en location. 

Mais comment se détermine précisément la réduction ? Quels sont les plafonds à respecter ? Voici quelques éléments pour vous aider à mieux calculer la réduction d’impôts à laquelle vous pourriez prétendre.

Quelle réduction d’impôts avec la loi Pinel ?

Le montant de la réduction d’impôts avec la loi Pinel dépend de la durée de location et du montant de votre investissement. La base de calcul sera le prix de revient de votre logement, c’est-à-dire son prix d’achat ainsi que les frais liés à cette acquisition : honoraires de notaire, commission d’agence, frais d’enregistrement…

La réduction atteindra :

  • 12 % du prix de revient du logement pour une durée de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix de revient du logement pour une durée de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix de revient du logement pour une durée de location de 12 ans.

 

>> Tout savoir pour calculer la réduction d’impôt pour le dispositif Pinel  

 

L’avantage fiscal sera réparti sur l’ensemble de la durée de location.

 

Attention : Vous n’avez pas à opter immédiatement pour une location de 12 ans. Pour bénéficier de l’avantage Pinel, vous devrez choisir au moment de l’acquisition une durée initiale d’engagement de 6 ou de 9 ans. Ensuite, vous pourrez prolonger cette durée :

  • de 3 ans renouvelables 1 fois si la durée initiale était de 6 ans ;
  • de 3 ans non renouvelables si la durée initiale était de 9 ans.

Le montant de votre réduction d’impôts ne sera pas impacté. Il restera de :

  • 2 % de votre investissement entre 0 et 9 ans ;
  • 1% de votre investissement entre 9 et 12 ans.

La base de calcul de la défiscalisation est limitée par 2 plafonds :

  • un investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal ;
  • un prix d’achat qui ne dépasse pas les 5 500 €/m2.

Si l’un de ces plafonds est dépassé, la part excédentaire ne sera pas prise en compte : seul le montant plafonné sera retenu.

 

Exemple : 

Pour un appartement de 70 m2 avec un prix de revient de 350 000 €, le calcul de la réduction sera basé sur un investissement de 300 000 € et non 350 000 €. 

Pour un studio de 20 m2 à un prix d’achat de 150 000 €, soit 7 500 €/m2, la défiscalisation sera calculée sur la base du prix plafonné, soit 5 500 €/m2 x 20 m2 = 110 000 €.

Au final, la loi Pinel vous permet donc de réaliser jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts (300 000 € x 21 %).

Comment calculer la réduction d’impôt Pinel ?

Rien ne vaut un exemple pour vous éclairer ! 

Un contribuable français fait l’achat d’un appartement de 40 m2 au prix total de 200 000 €. Les 2 plafonds fixés par la loi Pinel sont respectés :

  • investissement inférieur à 300 000 € ;
  • prix d’achat inférieur à 5 500 €/m2.

Le calcul de la réduction d’impôt Pinel peut donc bien se baser sur le montant total de l’acquisition, soit 200 000 €.

Dans un premier temps, l’investisseur souhaite mettre en location son bien pendant 6 ans. Il pourra prétendre à une défiscalisation équivalente à 12 % du prix d’achat, soit au total 24 000 € (200 000 € x 12 %). Chaque année, la réduction sera donc de 4 000 € (24 000 € / 6).

Au terme de 6 ans, il décide de prolonger pour 3 années supplémentaires. Il bénéficiera ainsi de 6 % de réduction sur cette période, soit 12 000 € (200 000 € x 6 %), pour une défiscalisation annuelle qui reste à 4 000 € (12 000 € / 3).

 

Ainsi, au terme de ces 9 années, il aura bien bénéficié d’une réduction totale de 18 % (24 000 € + 12 000 €), équivalente à celle qu’il aurait obtenue en optant immédiatement pour cette durée. 

Satisfait du dispositif, il souhaite s’engager pour une dernière période de 3 ans et profiter d’une défiscalisation de 3 % supplémentaire, soit 6 000 € (200 000 € x 3 %), à raison de 2 000 € par an.

 

Après les 12 ans maximum de la loi Pinel, l’économie d’impôts s’élève ainsi à 42 000 €, soit 21 % du prix d’achat du logement.

Cumulée avec les loyers perçus au cours de la période, cette défiscalisation permet à de nombreux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à réaliser d’effort d’épargne pour rembourser leur prêt bancaire !

 

Bon à savoir : Avec le prélèvement à la source, un acompte de 60 % du montant de votre réduction d’impôt est versé chaque année mi-janvier. Une fois les données de votre déclaration de revenus annuels traitées par l’administration fiscale, le solde est versé à partir de l’été.